投資澳洲房地產應注重租金收益率

投資澳洲房地產應注重租金收益率

租金收益率,是根據年租金收入和房產銷售價格或市場價值計算而得的百分比,通常被稱為毛租金收益率,是用來衡量出租房是否能盈利的最常用指標。澳洲房地產以其近乎完美的生活居住環境,及完善的澳洲房產法律體系,一直在海外房產投資中備受矚目。

澳洲房地產投資日益火紅的今天,也有越來越多相關的問題出現。精明的澳洲房產投資者在建立一個投資組合的時候,不只是關注房產價格,他們還通過尋找最佳的租金收益來獲取最大的投資利益。因此,OPAGE將從進一步分析在澳洲投資房產,如何將租金收益率最大化。

整體分析:以租金收率益看全澳適合投資的城區

關於澳洲房地產部分調查發現,澳洲首府城市中很多城區租金回報率都很高。一些地區即使首付只有10%,每年業主都可以有收益。房地產市場調查機構Propertyology發現,達爾文和霍巴特有很多機會,投資者可以買到現金流良好的房產。全澳洲首府城市中,在達爾文的Karama現金流最強勁,離市中心只有10公里,房價中位數只有39.2萬澳元,如果支付20%的首付購買,每年收益為3600澳元,支付10%的首付購買,每年收益為1700澳元。

在霍巴特、Risdon Vale、Chigwell的城區,有很多低於25萬澳元、租金回報率不錯的房產選擇;在西澳則是現金流高,房屋又便宜的城區主要在距離市中心25到35的地方;然而,對於雪梨、墨爾本和坎培拉的投資者來說,目前還沒有一個城區,澳洲房地產投資者在支付20%或更少定金購買獨立屋以後,有望達成正向收益。

不僅如此,澳洲房產當中,即使在距離市中心80公里的中央海岸地區,或在藍山地區附近,他們嚴格意義上也是大雪梨地區的一部分,但要獲得高現金流回報也正變得越來越難。一般建議,雪梨、墨爾本或坎培拉的投資者,可以遠離市中心尋找合適的房屋。

進一步分析:如何提高租金收益

收益率是某一澳洲房產非常具體的體現,但可以隨著支出發生改變。兩者之間需要平衡,但不一定折衷,投資者既不希望投資房產每週費用太高,也不希望得到一些現金流而資本上漲水準太差。然而,OPAGE也要提醒投資人,嚴格追逐收益率,希望最大限度提高他們的定期收入;但大部分資料指出,資本上漲與租金收入是呈反比關係,但可以在可能的情況下提高租金回報率。

以下有幾種方法來提高澳洲房地產租金回報率,例如為房產配置傢俱、出租給多個租戶、增加老年套房或將其作為渡假出租房、裝修或添加如空調一類有使用價值的設施,這些都可以幫助上調一點租金。

投資誤區:高租金收益不等於高回報

The New Daily網站報道,根據地產研究機構RiskWise Property Research的調查,雖然很多澳洲房產投資者希望能買到一套有高租金收益率的便宜房產,但很多時候高租金收益率並不意味著總體高回報。租金收益率,即一年內收付的房租金額與房產購買價格的百分比,並不一定會為投資者帶來高額的整體回報。

RiskWise Property Research在對2013年至2018年以來,全澳洲房地產的房租收益率,最高的100個區和最低的100個區的表現,進行了分析後顯示,在首付為房價20%的情況下,租金收益率低的住房,淨資產增長63.1%,而有著較高租金收益的住房淨資產僅增加了29.5%。分析顯示,在房價較便宜地區的房子提供了更高的租金收益率,在短期內,房東可獲得更多的金額回報。

但是,就中長期而言,這些澳洲房產可負擔得起的地區的房子提供的總體回報(房產價值隨時間增加的增值,加上租金回報來計算)則更低,這是因為房價較便宜地區的房產價值,需要更長時間才能有顯著的上漲。相反,至房價昂貴地區的房產,在短期內提供的租金回報較低,但隨著時間的推移,會提供更高的總體回報。所以要投資時要注重租金收益率,但不要將高回報率與其混淆。

結語

OPAGE建議,在投資澳洲房地產前,除了自身需求的因素外,也應該提前分析房產的租金收益率,比如地段、周邊環境、是否是好學區、交通方便等等情況,都是影響房產的租金收益率是否能穩定的重要考慮因素,而且,也不要將回報率與租金收益率混淆,兩者其實是魚與熊掌的關係,但是房產的租金收益率,確實是能進一步提高投資收益。

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