網友房產問題懶人包
2019 澳洲房產問題總整理

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越來越多的客戶或觀眾私訊或留言到我們的信箱,詢問有關澳洲房產投資的各種問題。今天小編一樣幫大家整理一下,目前為止所接收到的各式問題,如果您還有想知道更多的地方,歡迎留言或私訊給我們 OPAGE,我們會盡力一一為您解答。

(1) 我現在投資澳洲房地產會貶值嗎?
✅:根據房產調查數據 CoreLogic 及各家國際房產權威的數據均顯示,過去30年來澳洲僅有3次房市下修紀錄,除此之外,澳洲房市幾乎都是穩定上揚的增值幅度,最高峰曾有7年翻一倍的紀錄 (2010~2017),不難看出,長期持有澳洲房產出現貶值的機會相當低微。

(2) 海外人士可以購買澳洲房產嗎?
✅:澳洲海外投資審批委員會(Foreign Investment Review Board,FIRB)主要負責審批外國投資者在澳洲的投資項目,除了澳洲永久居民和澳洲公民以外的外籍人士,想在澳洲購買房產都需要向 FIRB 申請。海外投資者只可以購買澳洲新開發的住宅房產(工業和商業地產無此限制)。包括沒有出售過,並且沒有被使用超過12個月的預售屋和成屋。

(3) 澳洲房地產的產權是如何規定的?
✅:澳洲的房地產,除坎培拉首都地區是 99年產權外,其它地區大部分都是永久產權。

(4) 購買澳洲房產,未來的租金收入是否要交相關稅金?
✅:需要。根據澳洲法律,只要是收入都必須交付稅金,所以建議投資人購買澳洲房產時從台灣銀行或澳洲金融機構貸款投資,因為這樣就可以最大限度的抵扣租金收入,同時,澳洲的會計師會把物業的各項開支用於負扣稅抵稅,投資人可以最大限度的獲得投資收益。

(5) 如果看中澳洲房產想購買,是否需要支付訂金或其他費用?
✅:是的。首先,有屬意的房源一般支付1,000 -10,000澳元將房屋提出 EOI 預訂(Expression Of Interest,EOI 訂金一般在首付後歸還,性質類似台灣的斡旋金)。EOI 簽訂 14天之內支付 10% 的首付款。支付頭期款同時律師會幫你審查合約。最後則是印花稅(相當於台灣的契稅),需要注意的是,除了新南威爾斯州之外,其他州的印花稅均是在交屋時才需繳納。

(6) 如果投資澳洲房產,如何打理該投資物業呢?
✅:澳洲的房屋管理公司及大多的房屋中介公司均能提供此類服務。在澳洲有相當多專業、優秀的二手房中介提供中文服務可以為購房者提供租賃服務,為客戶收繳租金,支付市政費,排污費及物業管理費等和房屋相關費用及服務。房屋代管服務費一般約在租金的 8% 左右。

(7) 投資人購買澳洲的房產,是否容易找到租客呢?
✅:澳洲房屋的空置率非常的低,在近市區範圍內的房屋,空屋率約莫在 2%~3% 之間,只要符合市場租賃行情,在澳州出租房源非常容易且搶手。

(8) 每年澳洲的房地產有哪些費用開支?
(1)大樓管理費 : 根據區域及項目,選擇的房型項目不一,管理費也有所不同。
(2)房屋保險 : 除了基本建築產物保險,澳洲保險公司均能提供各式加值保險服務。
(3)市政費(Council Rate)
(4)排污費(Water Rate)
(5)土地稅 ( Land Tax )
一般來說,(3)、(4)、(5)可以理解為台灣每年的房屋稅地價稅,約略在房價的 0.5%~1%之間。

(9) 能否將房產作為短期出租?
✅:可行的。一般可以委託專業短期及假期的租賃公司來管理自己的物業,通常該物業是坐落在繁華市中心和旅遊勝地等地方;通常的管理費用是租金收入的 10%。

(10) 澳洲購買房產後,是否需要為租客添置家具等生活設施?
✅:一般狀況下,不需要為租客準備家具等用品;除非客戶有特別要求,願意支付更高的租金來滿足他們對生活設施的需求。

(11) 未來將澳洲房產出售是否需要支付增值稅 ( Capital Gain Tax )?
✅:需要。在澳洲投資房產可以隨買隨賣,無持有時間限制,投資獲利的部分需繳增值稅,但是澳洲政府不支持投機行為,因此政府規定,在購買持有一年後才出售的房地產,增值部分可享用50%的增值稅減免,如果是自用住宅,可以有100%的增值稅減免。

(12) 如果投資者將房產賣出,是否需要聘請專業會計師?
✅:投資者如果獲利很多,建議聘請一個專業、了解自身狀況的會計師幫助投資人做合理節稅,使投資收益最大化。

(13) 海外投資者中未成年投資購買澳洲房產可貸款嗎?
✅:未成年人士不能直接貸款,但可以與成年人共同購買房子,可以由成年人出面貸款。

(14) 什麼是房產折舊 (Depreciation Schedule ),跟房產投資者有什麼關係?
✅:澳洲房產建築價值隨著時間的推移而下降,房產的折舊年限最長可達 40 年之久。不管是澳洲還是海外的房產投資者都可以根據房屋的折舊金額來減免其它項的年度收入做為抵稅,讓投資人的資產收益最大化。

(15) 可折舊資產都包括什麼?如何能有效減免繳稅額?
✅:所有投資及購買的物業,根據使用年限以折舊形式定義為貶值資產。例如:地毯、烘爐、電視、洗碗機、乾衣機、百葉窗和窗簾、空調、加熱器、熱水系統等設施,以及建築物本身,都是可以計算折舊的,從而減免了投資人的納稅金額。

(16) 尚無收入的澳洲留學生,是否在澳洲買房自住或投資?能否貸款?
✅:以留學生身份是可以在澳洲買房的。如果需要貸款購房,由於留學生大部分沒有足夠收入來源,通常不會單獨獲得銀行貸款,但是可以以父母為擔保人,以擔保人的收入來擔保留學生的貸款。

(17) 在澳洲房屋面積如何計算?是否有公設面積?
✅:所有房屋面積都為實際使用面積,沒有台灣公設面積的說法。

(18) 澳洲房地產市場的特點如何?
✅:社會穩定、法制健全、市場成熟、增值穩定、租賃市場活躍、空置率低、匯率低檔、房屋供給長期短缺等特點。

(19) 現在澳幣匯率低,是否適合入市?
✅:海外房產投資著眼的是更遠的一個長線投資,而不是短期內匯率的波動,不過,澳幣匯率目前的確在歷史低位,靜候未來匯率升值是非常可以期待的。

(20) 澳洲房產的租金市場投報率如何?
✅: 長租約莫在 4%~6% 之間, 市中心短租甚至可來到 7%~20%

(21) 可以由子女繼承房地產嗎?
✅法律規定是可以由子女繼承的,並且澳洲並沒有遺產稅或贈與稅問題。

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