我的第 1 次澳洲拍賣會體驗

應該是半年前的事了,有天我開車回家的時候看見路邊有個房子前豎了 Auction 的牌子,想想覺得 Camberwell 這個地點不錯,旁邊就有購物街又是好學區,也靠著馬路,用來做家庭式辦公室也很不錯,所以就給仲介聯繫,詢問價錢。

眾所周知,澳洲房地產與台灣最大的不同,就是很多房屋都會以競標拍賣的形式賣掉。每週六各大城市都會有成百上千個拍賣會。競標拍賣看似是有錢人的遊戲,其實是個非常考驗人性心理的活動,因為這個過程往往高壓卻又曲折離奇。

參加拍賣的房子,一般仲介都不會直接告訴你價錢,而是會先反問,你覺得你可以出到多少錢 ? 我當時說 90 萬,仲介回答說,我覺得你這個出價很有希望,你週六一定要來參加。但是仲介這樣說你千萬不要高興,因為不管你報多少錢,仲介都會這麼回答。他的目的就是吸引你來參加而已。

週六的時候,我帶著我一大家子人浩浩蕩蕩的去參加拍賣了,到了現場,仲介的銷售人員見來了這麼多人,非常高興,問我誰要登記,我說就是我了,他便帶我去一邊登記基本資訊,分發號碼牌

【重點一】: 拿號碼牌的人代表將要參加拍賣議價的人,我一看人這麼多心想:「挖哩勒,今天這麼多人來參加,這個房子到底是有多火爆。。」

結果,那天還真的如仲介說的,有很多人來參與競標拍賣,等了一會,拍賣官來了,看了下現場,跟仲介說了兩句,就先去房間裡找屋主了。

【重點二】:拍賣時,中介其實都建議屋主不要在現場,一般在房間裡坐著,為什麼呢?因為有時,當出價已經高於屋主的心裡價時,怕屋主會壓制不住內心的喜悅而面露喜色,而出價的人如果不幸觀察到了,那基本拍賣就沒法進行了。

拍賣官出來後,統一先介紹了一下住宅的情況,然後拍賣正式開始。拍賣官首先說:“我代表屋主,起拍價 90 萬,有人願意出價 95 萬嗎?”環顧四週,有一個澳洲人先同意出價 95 萬,緊接著拍賣官說“現在價格是 95 萬,有人願意出到 100萬 嗎?”然後看著我。就這棟房子而言,100萬其實遠低於我的心裡價格,所以我大手一揮的說我出價100萬。出價的時候覺得自己真豪氣啊,手一揮 5 萬就出去了。感覺 5 萬不是錢一樣,其實仔細想想,手一揮,其實一台車就出去了。

【重點三】:拍賣官其實在整個拍賣中起著關鍵的主導作用,他可以以各種方式開始拍賣,可以代表屋主主導起拍價,也可以隨時更改加價的數目,在拍賣的開始階段,也可以主導提價,掌握整個拍賣的節奏。因為拍賣官其實非常忙,一個週末有幾十上百個拍賣,所以如果不是經驗豐富,整個拍賣的時間會無限延長。

後來出價到 130 萬以後,拍賣官明顯覺得無法再 5 萬的往上加了,所以拍賣官這時候換了種問法,他說“現在價格是 130 萬,有人願意出到 131 嗎?”有人當然同意,然後又看著我,同樣的問題,你願意出到 132 萬嗎?我其實看到這麼多人,心裡也有底,今天這房子我應該是拿不到了,而且我也根本加不到 132 萬這個數,

少了我的出價,這場遊戲只能看其他人繼續玩了,拍賣官環顧幾個熱衷出價的人,“現在的價格是 132 萬,請問你還願不願意再加價?”有人說加一萬,所以拍賣師的老套路又來了:“現在的價格是 132 萬,還有沒有人繼續加價?132 萬一次,132 萬第二次,132 萬第。。。。” 說時遲那時快,一邊的墨鏡男喊了句:“133萬”!

WTF???墨鏡男你不是早就退出嗎?怎麼在這關鍵時候又出現了???

當然最後我沒有再加價了,只能看人家表演,133 萬早已經超過了我的心理價,最後剩一個華人和兩個白人在競價,而且繼續下去說不定墨鏡男會什麼時候再蹦出來和別人作對也說不定,。

【重點四 】: 拍賣現場氣氛可能會導致買家產生非理性的判斷。當你身處拍賣現場時,往往會身不由已的受到整個氣氛的感染,情緒會不知不覺的取代理性思考。尤其到了最後和另一個競拍者一對一喊價時,心有不甘的衝動會促使自己喊出遠超次心裡價位的價格,而這正中了拍賣師和賣家的下懷,給買家帶來不利。

所以,對買家而言,能夠以等於或者稍高於保留價的價格成交,其實才是最大的贏家,那麼你在拍賣前需要做的功課就是,準備的估值房屋價格,並且在拍賣時做好成交價超估價 10% 的準備。

後來如此你來我往一直加到 141 萬時,這時候突然不再往上加了,拍賣師詢問幾次無果,所以開始大聲宣佈:現在的價格是141萬,還有沒有人繼續往上加價的?141 萬一次,141 萬第二次,141 萬第三次。恭喜這位帶墨鏡的先生。就這樣,原先我預期最多 120 萬左右的房子,最後以141萬成交。真正的買家不是墨鏡男,他其實是幫真正的買家出面競標的仲介。

【重點五】 : 在房產拍賣中,有買家因為受不了競標現場的氣氛,也可以請信任的,有經驗的房產經紀人來幫你喊價,像剛剛得標帶墨鏡的先生,一看就是經驗老道的仲介。

照慣例,得標人都會在房子面前跟中介拍照留念,才知道真正的買家是一位婦人。其實,地產仲介在拍賣中其實也起著舉足輕重的作用,他們需要為每一次的拍賣做大量的功課,包括聯繫客戶,拍賣前的 Open House 開放參觀,他們是除了屋主之外最想交易達成的人,無論是賣方仲介還是買方仲介。

好了,聽完我澳洲第一次的競標拍賣經驗後,雖然沒來到現場,是不是腦中也有點畫面了呢 ? 其實,參與競標拍賣的人,心臟真的是要夠強啊。。。今天除了跟大家分享這個故事,其實也想告訴大家,因為下周六我就要去參加一個競標拍賣,一間四大房兩層樓的房子,還能看到一大片綠地,拍賣會時間就在 10 月 26 日星期六中午 12:30,有機會的話再開直播給大家看看 ! 這次也請大家預祝我好運囉 !

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